提前还房贷一定划算吗?有人提前还了却后悔

2022-08-06 04:29:38 文章来源:网络

今年选择提前偿还房屋贷款的客户数量相比以往有明显增加

提前还贷一定划算吗?

“我今天去**网点办提前还贷手续,前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。” 某**客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日,北京青年报记者从北京多家**了解到,今年以来,选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷?提前还贷到底划不划算?需要考虑哪些因素?有没有额外收费?北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李**士在2019年买了第二套房,****终审批的利率是6.2%,贷款金额186万元,期限25年,还款方式是等额本息,月供11700余元。今年李**士细查**明细发现,原来月供里利息占了8000多元,本金也就3000元左右,还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息,再想想买基金和****的亏损以及日益下降的定存利率,李**士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后,李**士的还款计划表显示,房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在****上分享了这份喜悦:“提前还了80万房贷,利息少了111万,这不比理**赚钱?”她计划再加把劲攒钱,争取明年把剩余的本金都还了,“彻底解脱”。

央行数据显示,今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长,为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出,居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下,经济疲弱,居民**承压,照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快,这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复,居民对未来经济信心和**增长预期减弱,防风险的诉求提升,从而增加了储蓄。储蓄率处于高位,居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产**率降低,而按揭利率刚**偏高。”方正证券固收分析师张伟指出,今年以来,作为**替代产品的货基**率和理****率也逐步下行。截至4月11日,全市场理**产品**率为2.8%,回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率,资产**率和负债成本率的缺口不断扩大,居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理****率高,提前还贷就一定划算吗?方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子,需还100万元商业贷,贷款年限30年,房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的**高点。

居民面临两种选择,一是将现金用于一次**还清房贷;二是购买理**产品。如果选择方案一,通过房贷计算器算得**后一次**还款(剩余26年)94.94万元,节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二,以94.94万元用于理**,按当前的年化**率3%~4%的水平计算,一年的**能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例,方正证券研报认为,当理****率为3.5%时,与5.7%的房贷利率提前还款节省的**基本打平。这意味着,如果你的理****率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低,提前还贷也许并不划算。

不过,方正证券同时指出,不能直接对比房贷利率与理****率,还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%~4%的理****持怀疑态度。

不过,业内人士指出,虽然理****率是下行趋势,但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%,首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到,提前还贷后,不少人觉得每月负担小了,轻松多了;不过,也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生**近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末,想着年终奖马上要**,一笔50万的理**又马上到期,他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而,春节之后,公司每况愈下,说好的年终奖迟迟不见踪影,**后连工作都没了。家里“余粮”已经不多,月供还在继续,赵先生只能马**蹄地找工作,有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候,他总会想:“如果去年年底不还那50万,现在是不是可以从容许多?”

某国有大行理**师陈先生提醒大家,无论是否选择提前还贷,每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故,不能因为省利息,就把所有闲钱都还了房贷,那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者,比如住房装修等需要大笔开支,提前还款可能不利于家庭的**务安排。

此外,还款时间已经较长的贷款者,因为在贷款期限后期的还款中,大部分都是本金的偿还,此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为,贷款者采用等额本息还款法还贷,如果已经超过了三分之一年限,比如贷了20年,已经还了7年以上,提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到,各家**都要求提前还贷客户要预约申请,具体流程各家**差异很大,有的可以完全线上办理,有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前**好与自己的贷款经理或贷款支行联系,问清楚细节。至于大家关心的收费问题,工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流**的相关人士均表示,不会收取任何费用。

不过,也有读者反映,自己3月份曾在一家全国****份**的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说,要先到网点找他签字,全款**后,15个工作日左右扣款,一年内提前还款有违约金,超过一年就不用了。

提前还贷后,后续还款会怎么变呢?据了解,大部分**会提供两种选择,一种是月供不变,缩短年限,一种是年限不变,减少月供。前者节省的利息会更多,可以尽早结束还款;后者则减小了每月供款的压力,贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/本报记者 程婕

2019年7月22日,科创板正式开市,三年来,科创板硕果累累,上市公司从**初的25家扩容至如今的超400家。公募基金作为市场上**重要的机构投资者之一,也积极参与科创板投资,并在近年陆续提升投资比例,相继推出科创板基金、科创50ETF、双创50ETF等科创板相关主题基金。截至7月21日,首批7只(份额合并计算,下同)科技创新主题基金和首批11只科创主题三年封闭运作混合基金成立运作均已满三年,其中有多只产品成立至今**率均实现翻倍,但也有个别产品近三年**率仅超5%。

开市将满三年

自2019年7月22日科创板开市以来,距今将满三周年。据同花顺iFinD数据显示,截至7月21日,三年期间,科创板上市公司从**初的25家扩容至如今的437家,首发募集资金合计达5924.91亿元,总市值5.81万亿元。而国**电子、隆达**份也拟于7月22日在科创板上市。

另据上交所数据披露,2021年,科创板全部420家公司共计实现营业**8344.54亿元,同比增长36.86%;实现归母净利润948.41亿元,同比增长75.89%。即使在今年一季度市场震荡回撤的背景下,科创板公司的整体经营状况也相对良好,共计实现营业**2162.86亿元,同比增长45.6%;实现归母净利润268.04亿元,同比增长62.42%;其中超七成公司**同比增长,超五成公司净利润同比增长。

为进一步推动科创板发展,监管部门也不断推进科创板引入做市商机制,并发布相关指导文件为其顺利运行“保驾护航”。随着科创板引入做市商机制,北京商报记者也注意到,近期已有中信证券、中信建投证券、华泰证券等多家券商拟申请开展科创板****做市交易业务的业务资格,并已获得公司董事会会议审议通过,但目前仍待相关监管部门核准。

事实上,自科创板开市以来,公募基金作为机构投资者也积极参与其中。在参与科创板投资过程中,相关机构也感触良多。南方科技创新混合基金经理王**在接受北京商报记者采访时表示,近几年科创板为代表的制度创新正被市场参与者广泛了解。同时,机构投资者对科创板的参与程度也在大幅度提升。从**初对科创板打新的关注度较高,到持**比例近年来逐年增加。今年一季度,机构科创板持**比例已经接近主板市场,并高于创业板。

万家科创主题基金基金经理李文宾也提到,科创板的开通是对**资本市场的完善,对多层次资本市场的建设有重要意义。科创板开板以来,已取得了重大成果,带给资本市场多方面的积极影响。科创板的设立是正确且意义重大的决策,表明了**对扶持和发展高新科技创新型企业的决心,为我国资本市场带来了源源不断的创新活力,对我国资本市场的发展形成了持续动力。

主题基金大放异**

早在科创板开市以前的2019年4月、5月,公募基金就陆续推出科技创新主题基金以及科创主题三年封闭运作混合基金。同花顺iFinD数据显示,截至7月21日,首批7只科技创新主题基金和首批11只科创主题三年封闭运作混合基金成立运作均已满三年,多只封闭运作基金也陆续由封转开,成为上市开放式基金(LOF),部分产品也在上市后进行更名。

具体来看,截至当前,成立满三周年的科创板相关主题基金共有22只(份额分开计算,下同),其中有12只产品成立至今的累计**率实现翻倍,占比超50%。以**新披露的业绩数据为例,截至7月20日,南方科技创新混合A/C成立至今的**率高达167.85%、161.09%,领先其余产品。此外,易方达科技创新混合成立至今的**率超140%;广发科创主题灵活配置混合、嘉实科技创新混合、大成科创主题混合等多只产品成立至今的**率也超过120%。

但在过半主题基金成立以来**率翻倍的同时,也有产品近三年的**率仍不足10%。同花顺iFinD数据显示,截至7月20日,成立于2019年6月11日的华安智联灵活配置混合(原华安科创主题3年封闭运作灵活配置混合)累计**率仅为5.53%,在同类1775只灵活配置型基金中排1720名,跑输96%同类产品。针对业绩表现不佳的情况,部分基民对此也是“恨铁不成钢”,更有投资者在该产品的相关**处直言“三年封闭还跑不过货币基金”。

同花顺iFinD数据显示,2019年6月11日-2022年7月20日期间,货币市场基金的区间复权单位净值增长率均值为6.83%。若以同一时间区间内的灵活配置混合型基金的平均**率来看,也高达77.29%。针对相关产品业绩表现不佳的原因,北京商报记者发文采访华安基金,但截至发稿前未收到相关回复。

回顾产品的运作情况,北京商报记者注意到,虽然华安智联灵活配置混合成立仅三年,却已经历三次基金经理变更。**数据显示,2019年6月11日-2020年10月25日,华安智联灵活配置混合的基金经理为贺涛、郑如熙、李欣、胡宜斌、谢昌旭五人;至2020年10月26日,贺涛不再担任该产品的基金经理;直至2021年3月8日,郑如熙、李欣、胡宜斌同时卸任该产品的基金经理,并新增朱才敏为其“舵手”;2022年3月8日,李欣再度成为华安智联灵活配置混合的基金经理,与朱才敏共同管理该产品。

值得一提的是,**数据显示,华安智联灵活配置混合在成立之初至2021年一季度末,债券投资占基金总资产比例一度超80%,2021年二季度末至2022年一季度末,债券占基金总资产比例也超50%。截至2022年二季度末,华安智联灵活配置混合的****、债券、现金投资占基金总资产比例分别为35.86%、0.96%、3.35%。而二季度末,华安智联灵活配置混合的规模也从一季度末的10.36亿元骤降至5.52亿元。

在**经**员郭施亮看来,基金经理频繁变动,可能会造成基金投资风格频繁变化、基金管理效率不高等问题。同时,不仅会影响基金管理效率,还会影响资产配置状况,很难实现基金资产配置的持续稳定运行。建议投资者尽可能选择基金经理持续任期时间比较长,比较稳定,资产配置比较稳定的基金产品。

主题基金种类有望再扩容

作为资本市场上**重要的机构投资者之一,自科创板开市以来,公募基金也积极参与其中,并陆续推出相关主题基金。同花顺iFinD数据显示,截至7月21日,当前共有91只科创板相关主题基金,**含科创板基金、科创50ETF、双创50ETF、科技创新主题基金等。

在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来,多种类科创板主题基金的诞生,可以更好地满足投资者需求。同时,投资者通过基金布局科创板,不仅降低了风险,也能够实现分化投资。杨德龙预计,未来科创板相关基金的种类和数量或有望越来越丰富。

随着科创板不断发展**大,业内人士如何看待科创板的未来发展前景?王**提到,科创板的推出是时代的必然**,是**经济转型升级和结构优化的必然要求,也是资本市场助推科技创新潜力释放的必然要求。在制度上设立以信息披露为核心的注册制,同时配套市场化制度。在发行制度、退市制度等方面,与现有资本市场存在差异化竞争优势。经过三年的运作,科创板吸引了一批优质公司上市,并将创新制度推广至全市场,在全面推行注册制的背景下表现突出。

李文宾也直言,“我们认为科创板旨在打造为国产高新技术企业服务的成熟资本市场,因此‘**科技’和‘市场化’将会是科创板不断深化的两个标签,这两个特点将会极大地推动科创板的创新”。

嘉实基金大科技研究总监、嘉实科技创新基金经理王贵重则表示,科创板的推出有助于资本市场服务实体经济,助力产业发展,为投资者带来**的初衷。王贵重还强调,**科技的崛起必然带来国力的崛起,国力的崛起必然带来科技的进一步提升,未来我国有望出现更多总部在**的国际化企业。

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